농가주택 미등기, 무허가 건물의 양성화 방법

이번 포스팅은 농가주택의 미등기, 무허가 건물의 양성화 방법입니다. 농가주택의 미등기, 무허가 건물의 양성화 방법은 관련 법령을 준수하며, 건축물 검사 및 인허가, 등기 등의 절차를 거쳐 합법적인 건물로 변환하는 것입니다.

 

목차

미등기, 무허가 건물의 양성화란?

농가-주택

미등기, 무허가 건물의 양성화란 무허가로 지은 건물이나 등기되지 않은 건물을 법적으로 인정받는 과정을 말합니다. 건축 허가 사용승인을 받지 않았던 부분을 다시 적법하게 하는 과정이며, 건축법의 위반사항이 없는 경우 무허가 기간에 대한 과태료 납부 후 양성화가 가능합니다.

 

양성화를 하려면 특별법이나 특례법에 따라 신청하고 필요한 서류와 비용을 준비해야 합니다. 양성화를 하면 건축물대장과 등기를 받을 수 있고, 재산권이나 대출 등에 유리합니다.

 

미등기, 무허가 건물의 양성화 방법

1. 설계도면 작성

2. 건축 허가신청

3. 건축법 위반사항 철거 시공

4. 사용승인

5. 건축물대장에 등재

6. 취득세 납부

7. 등기부등본 등재

미등기, 무허가 건물 양성화 시 고려할 점

건축설계부터 인허가 취득하는 단계마다 많은 비용 부담 발생하고, 설계상의 절차가 까다로우며, 비용도 신축의 50%~70% 정도로 많이 들어갑니다. 그래서 대부분 무허가 상태를 계속 유지하거나, 시간이 경과한 후 필요할 때 기존 건물을 철거 후 신축하는 경우가 많이 존재합니다.

 

미등기, 무허가 건물 양성화 비용

미등기, 무허가 건물의 양성화 비용은 건물의 종류와 크기, 특별법이나 특례법의 적용 여부 등에 따라 다릅니다. 일반적으로 양성화를 위해 필요한 비용은 다음과 같습니다.

 

1. 건축물대장 등록비: 10만 원

2. 건축물대장 발급비: 3천 원

3. 공시지가 산정비: 5만 원 

4. 공시지가 고지서 발급비: 3천 원

5. 재산세 납부액: 공시지가의 0.2%

6. 등기수수료: 5만 원  + (공시지가의 0.05% × 등기순위)

7. 벌금: 무허가건축물에 대한 벌금은 최고 5000만 원이며, 특별법이나 특례법에 따라 감면되거나 면제될 수 있습니다.

 

따라서 양성화 비용을 정확하게 알려면 해당 지역의 시·군·구청에 문의하거나 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.

미등기건물, 무허가 건물의 문제점

미등기 건물, 무허가 건물은 소유자가 해당 건물의 재산권을 주장할 수 있으나, 법적으로는 그런 권리가 인정되지 않을 수 있습니다. 또한, 미등기 건물의 매매나 담보 설정 등의 거래가 어려울 수 있습니다. 양도 시 양도세가 부과되어 70%의 양도세를 부담해야 할 수도 있습니다

 

따라서, 미등기 건물을 매매하거나 담보로 설정하는 경우, 거래 전에 반드시 소유자의 소유권을 확인하고 부동산 등기부에 등록해야 합니다. 또한, 미등기 건물의 경우 관련 법률과 규정을 준수하여 등기를 신청하거나, 소송을 통해 소유권을 인정받는 등의 절차를 거쳐야 합니다.

 

하지만, 미등기 건물이라고 해서 반드시 부정한 거래나 문제가 있는 건물이 아닙니다. 그래서 미등기 건물을 구입하는 경우, 실제로 소유자가 해당 건물을 소유하고 있고 건물이 건축법 등 규정에 따라 건축되었는지, 주변 환경과 지리적 조건 등을 신중히 검토하여야 합니다.

 

농가주택 중에 미등기 건물, 무허가 건물이 많은 이유

농가주택 중 미등기 건물과 무허가 건물이 많은 이유는 다양합니다.

 

1. 지적 분할 등록의 부재

미등기 건물과 무허가 건물은 대부분 지적 분할 등록이 되어 있지 않은 경우가 많습니다. 지적 분할 등록은 토지와 건물의 경계를 명확히 하여 건축물을 합법적으로 건설할 수 있는 기반이 되는데, 이 과정에서 어려움이 생기면 미등기 건물과 무허가 건물이 생길 수 있습니다.

 

2. 관련 법령의 부재

미등기 건물과 무허가 건물이 많은 시골 지역은 보통 건축법이나 토지주택법 등 관련 법령을 준수하기 어려운 경우가 많습니다. 예를 들어, 농가 주택의 경우에는 농지법 등에 따라 건축이 가능하지만, 주거용 건축물에 대한 건축법 등 다른 법령에도 준수해야 하는 경우가 있는데 이를 지키지 않는 경우가 많아 무허가 건물이 생길 수 있습니다.

 

3. 지역사회의 정책 부재

미등기 건물과 무허가 건물을 양성화하기 위해서는 지역사회의 적극적인 참여와 지원이 필요합니다. 그러나 보통 시골 지역에서는 도시와는 달리 지역사회의 정책이 잘 구체화되어 있지 않아 건축과 관련된 정보나 지원이 부족한 경우가 많습니다.

 

4. 경제적 어려움

미등기 건물과 무허가 건물을 합법적으로 개조하거나 건축하기 위해서는 일정한 비용이 필요합니다. 그러나 시골 지역에서는 대개 경제적으로 어려운 경우가 많아 이러한 비용을 부담하기 어려워 합법적인 건축이 이루어지지 않고 미등기 건물과 무허가 건물이 계속 존재하게 됩니다.

 

5. 부적합성의 인식 부족

대부분의 시골 농가는 예전부터 거주해 왔기 때문에 주택이 무허가, 미등기인 경우에도 아무 문제가 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 또한, 해당 건물이 합법적이지 않더라도 실제 거주자들이 필요한 시설이 갖춰져 있어 생활에 불편함이 없는 경우가 많아 부적합성의 인식 부족이 발생할 수 있습니다.

 

6. 법적, 제도적 구조의 문제

시골 지역에서는 토지 소유자가 토지에 대한 이용계획을 짜고 행정처리를 해야 하지만, 이러한 제도적 구조를 이해하지 못하거나 귀찮아서 제도적 절차를 거치지 않고 건물을 지은 경우도 있습니다. 또한, 시골 지역에서는 토지 및 건물 등에 대한 등기나 신고 과정이 복잡하고 번거로우며, 그 과정에서 추가적인 비용이 발생하기 때문에 미등기 건물이나 무허가 건물이 생길 가능성이 높아집니다.

 

7. 감정적인 이유

가족이나 조상들의 땅, 집에 대한 감정적인 이유 때문에 건축물을 세우는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 제도적 절차나 법적 요건을 고려하지 않고 건축물을 지을 수 있으며, 이로 인해 무허가 건물이나 미등기 건물이 생길 수 있습니다.

 

종합적으로, 시골 지역에서 미등기 건물, 무허가 건물이 많은 이유는 여러 가지 복합적인 요인이 작용하여 발생하는 문제입니다. 따라서 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 제도 개선, 지역주민의 교육, 법적 제도 강화 등 다양한 대책들이 필요합니다.